Các chiến lược kinh doanh của nhà tỷ phú Trump có thể giúp các nhà đầu tư trung bình như thế nào? Ross cho rằng những nguyên tắc cơ bản đã làm cho các toà nhà của Trump ở Manhattan tạo ra siêu lợi nhuận vẫn có thể áp dụng cho tất cả các nhà kinh doanh bất động sản khác ở mọi cấp độ, cho dù vốn của họ là bao nhiêu.

Chiến lược đầu tư bât động sản của Trump trình bày một cái nhìn toàn cảnh về ý tưởng sáng tạo đã đưa Trump lên đến đỉnh cao thành công. Kể cả bạn là một nhà kinh doanh bất động sản dày dặn kinh nghiệm hay là người mới học việc trong lĩnh vực này, bạn sẽ kiếm được nhiêù tiền hơn trong các thương vụ đầu tư của mình nếu áp dụng các chiến lược của tỷ phú Trump.

Đây là cuốn sách hữu ích không chỉ cho các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS ở mọi quy mô, các luật sư, nhà tư vấn và môi giới, nhà quản lý bất động sản, mà còn đặc biệt bổ ích cho các nhà khoa học, sinh viên các ngành kinh tế liên quan đến lĩnh vực BĐS. Những kiến thức trong cuốn sách sẽ giúp cho chúng ta tránh khỏi những rắc rối không đáng có, tiết kiệm thời gian tiền bạc và bảo đảm mức độ thành công cao trong các thương vụ BĐS. Mười một chương của cuốn sách Donald Trump – Chiến lược đầu tư bất động sản là những bài học của tỷ phú Trump cho các nhà đầu tư nhỏ.

Trích đoạn sách hay

Nguyên tắc 1: Tạo nên tính độc nhất cho bất động sản

Một trong những quy luật cơ bản nhất về bản chất con người là chúng ta ai cũng muốn có thứ mà người khác muốn có hoặc không ai khác có được. Nếu bạn nói với ai đó rằng bạn không muốn bán một khu bất động sản của mình, có thể là họ sẽ muốn có được khu bất động sản đó hơn. Thậm chí, họ có thể sẽ bám lấy bạn cho đến khi bạn phải đưa ra một mức giá. Điều đơn giản là một thứ gì đó với số lượng có giới hạn sẽ tạo ra một mong muốn sở hữu nó. Ví dụ, thành công của bất kỳ cuộc bán đấu giá nào cũng phụ thuộc vào số lượng người đấu giá và sự phấn khích nhiệt thành của môi trường đấu giá được hâm nóng. Vì mỗi khu bất động sản và mỗi tòa nhà ở một khía cạnh nào đó đều có tính duy nhất, nguyên tắc về tính độc nhất sẽ hoạt động để đẩy giá thuê cao lên, nhưng bạn có thể có được mức giá cao hơn nhiều nếu bạn có khả năng biến khu bất động sản của mình thành một khu bất động sản thượng hạng hơn.[xxxiii] Các chương sau sẽ giải thích chi tiết hơn cách Trump thực hiện điều này, nhưng bạn có thể tạo vẻ độc đáo cho bất động sản bằng cách quảng bá đặc trưng của bất kỳ một khu bất động sản nào: vị trí, diện tích, khu vực lân cận, xu hướng tăng giá trị, giá phải chăng, không có nhiều khu bất động sản khác có thể cạnh tranh với khu bất động sản đó hay bất kể điểm mấu chốt nào có thể tạo ấn tượng cho những người thuê hoặc mua nhà tiềm năng. Việc tô điểm cho khu bất động sản là yêu cầu mỗi ngày để tạo ra sự quan tâm và đạt được mục tiêu khiến người khác có thể nói rằng “đó là một thương vụ làm ăn”.

Hãy sử dụng tòa nhà số 40 phố Wall như là một ví dụ và cùng xem xét cách Trump tạo ra sự khác biệt. Đầu tiên, ông sử dụng hàng loạt diện tích các tầng khác nhau như một đặc điểm để thu hút. Bằng cách marketing tòa nhà như thể nó là ba tòa nhà tách biệt, tòa nhà này nằm trên đỉnh tòa nhà khác, ông đã có thể cho thuê toàn bộ diện tích của một tầng nhỏ đến 6.000 feet vuông và tầng lớn đến 37.000 feet vuông. Ông đã tạo ra một sự thật rằng tòa nhà số 40 phố Wall là tòa nhà duy nhất trong khu tài chính có được sự linh động đó. Những tầng nhỏ hơn ở phần trên đỉnh của tòa nhà có tầm nhìn tuyệt vời trông ra phía cảng New York và cơ hội được thuê toàn bộ một tầng được dành cho một công ty thời trang. Khách tham quan sẽ rất ấn tượng khi nhìn thấy bàn tiếp tân thay vì hàng loạt các cánh cửa và các tấm biển ghi tên khi cửa thang máy mở ra. Trump tìm những người thuê cần một khoảng không gian nhỏ nhưng sẽ trả một mức giá cao hơn mức giá thị trường để được ở trong tòa nhà Trump đã được sửa sang lại hoàn toàn, đáp ứng được nhu cầu cá nhân của họ và mang lại cho họ những quang cảnh đẹp nhìn ra từ tất cả các cửa sổ.

Thứ hai, Trump đã tạo ra vẻ độc nhất cho tòa nhà bằng cách đảm bảo toàn bộ công việc xây dựng phải có chất lượng và nhân công tốt nhất. Ông đã thiết kế lại lối vào của khu vực đại sảnh, tạo độ cao tăng dần cho trần nhà và trang trí các sàn và trần nhà bằng các phiến đá hoa cương lấy từ các mỏ đá tốt nhất ở Italia. Các trang thiết bị sưởi, làm mát, các hệ thống điện và bơm được nâng cấp tương đương với các hệ thống trong một tòa nhà hiện đại. Các thang máy cũ được thay thế bằng các thang máy và hệ thống điều khiển thượng hạng.

Thứ ba, Trump đã sắp xếp lại hệ thống điện và tận dụng được hai hệ thống đường dây từ hai trạm bán dẫn riêng biệt. Đây lại là một điểm mạnh khác của tòa nhà – khi một trạm bán dẫn hỏng sẽ không làm cho cả tòa nhà bị mất điện. Đối với các công ty tài chính ở phố Wall, đây là một tiện ích quan trọng.

Thứ tư, Trump đã nộp đơn và nhận được quyết định giảm thuế dành cho các chủ sở hữu bất động sản ở khu vực kinh doanh, những người sẵn sàng cải tiến bất động sản của họ. Một số khoản tiết kiệm về thuế có thể mang lại lợi ích trực tiếp cho những người thuê nhà, do đó làm giảm chi phí của diện tích thuê. Trump cũng thuyết phục được công ty con Edison cung cấp điện cho tòa nhà với mức giá ưu đãi và ổn định cho những người thuê nhà. Những lợi ích độc nhất này mà các tòa nhà khác trong khu vực không có được, cũng được sử dụng trong chiến dịch marketing. Kết quả là ông đã có được một tỷ lệ thuê nhà cao với mức giá thuê trên một feet vuông cao hơn nhiều so với các tòa nhà cạnh tranh khác trong khu vực.

Nguyên tắc 2: Đừng để cảm giác hợp lý đánh lừa

“Cảm giác hợp lý” đánh bẫy tất cả những ai không chú ý đến nguy hiểm mà nó tạo ra. Đó là sự nhẹ dạ của những ai tin vào những gì mà họ đọc được từ các văn bản hoặc nghe được từ các phương tiện thông tin đại chúng hay một vài nguồn thông tin xác đáng từ chính quyền. Nó âm ỉ ảnh hưởng tới việc đưa ra quyết định của tất cả mọi người trong cách biểu hiện của nó. Đây là một vài ví dụ về tác động của nó:

  • Một văn bản cần xem xét và ký ghi chú: “Bản Hợp Đồng Bán Chuẩn” hay “Bản Hợp Đồng Cho Thuê Chuẩn” hoặc những câu tương tự. Những câu này có xu hướng hàm chứa cảm giác hợp lý cản trở người mua hay người thuê đưa ra các điều khoản thương lượng. Nhưng thực tế là chẳng có gì giống như một văn bản chuẩn. Chúng đơn giản chỉ là sản phẩm của ai đó cố gắng thuyết phục người đọc văn bản đó rằng nó không thể điều chỉnh. Mỗi một văn bản đều có thể điều chỉnh trong những hoàn cảnh thích hợp![xxxv] Bạn chỉ cần tìm ra người có quyền điều chỉnh và giải quyết trực tiếp với người đó. Nếu họ thực sự muốn thực hiện thương vụ đó với bạn, bạn có thể điều chỉnh lại hợp đồng bán hoặc hợp đồng cho thuê.
  • Mỗi chiếc xe mới trong phòng trưng bày của nhà phân phối đều có một bản chi tiết được đặt ngay phía cửa sổ sau xe ghi rõ “giá bán lẻ của nhà sản xuất” (the MSRP). Nó bắt đầu với cái gọi là giá cơ bản cho các bộ phận của chiếc xe mà chẳng ai thực sự muốn mua. Sau đó danh sách tiếp tục với một mức giá được thổi phồng lên và không thực tế, liệt kê giá trị mà nhà sản xuất gán cho mỗi phụ kiện kèm theo không bao gồm trong giá cơ bản. Những bộ phận này được đặc điểm hóa thành “các đặc trưng lựa chọn”. Danh sách này có thể bao gồm hệ thống điều hòa không khí, các thiết bị âm thanh, gương chiếu hậu có thể điều chỉnh được, thảm sàn xe, một động cơ lớn (mà chiếc xe nhất thiết phải có), màu sơn đặc biệt và các đặc trưng khác. Ở cuối danh sách là tổng giá bán. Nhưng thực tế là mức giá MSRP rất khác với mức giá mà người mua sẵn sàng chấp nhận. Vì vậy, khi người mua được giảm một vài ngàn đô la so với giá MSRP thì họ tin rằng họ đã thực hiện được một “thương vụ tuyệt vời”. Cảm giác hợp lý mà bảng giá MSRP tạo ra đã đem lại ảo tưởng đó.
  • Một nhà môi giới bất động sản đưa ra một bảng danh sách bất động sản cho một khu căn hộ chung cư chào bán ở mức giá “chính xác 3,6 triệu đô la”. Từ “chính xác” được gài vào văn bản mô tả bất động sản nhằm mục đích để người mua đưa ra mức giá gần với mức giá yêu cầu. Khi một người bạn nhờ tôi đưa ra lời khuyên xem anh ta nên trả bao nhiêu cho một căn hộ – có vẻ đó là ngôi nhà mơ ước của anh ta, tôi đã hỏi: “Giá mà anh sẽ trả là bao nhiêu?” Anh ta đáp lại: “Vì người bán căn hộ đó đưa ra mức giá 3,6 triệu đô la, tôi dự định sẽ trả ông ta 3,4 triệu đô la”. Tôi nói với anh ta: ”Hãy trả 1,8 triệu đô la”. Anh ta đáp: “Người bán nhà sẽ nổi cáu với lời mặc cả nực cười đó và tôi sẽ mất ngôi nhà”. Tôi nói: “Anh hãy cứ thử đi và xem điều gì sẽ xảy ra”. Anh ta đã chấp nhận lời khuyên của tôi và cuối cùng đã mua được căn hộ với giá 2,1 triệu đô la. Cảm giác hợp lý suýt nữa đã làm bạn tôi mất 1,3 triệu đô la.

Một ví dụ tiêu biểu mà ở đó sự minh bạch hợp lý có thể làm cho các nhà đầu tư bất động sản nhầm đường lạc lối, ví dụ khi các công ty môi giới bất động sản danh tiếng đưa ra một bản thông báo tình trạng cho thuê hiện tại của khu bất động sản hoặc tình hình thị trường. Họ đã tạo ra sự minh bạch hợp lý này. Họ đã thực hiện điều tra từ một mẫu giới hạn mà họ đã lựa chọn; họ đã có được các con số và họ công khai thông tin đó. Và từ số liệu thu thập này họ đưa ra con số 13,8% tỷ lệ không gian văn phòng cho thuê loại A còn trống. Bất kỳ ai đọc bản báo cáo này đều có thể kết luận: “Nếu một công ty môi giới bất động sản nói rằng tỷ lệ không gian cho thuê còn trống đối với kiểu nhà của tôi là 13,8% và tỷ lệ trống trong tòa nhà của tôi chỉ là 10% thì tôi đang làm ăn rất tốt”. Nhưng không đơn giản như vậy. Những con số thống kê thị trường kiểu này thường chỉ là những con số bình quân. Chúng có thể chẳng có liên quan gì đến khu nhà của bạn. Thực tế các khu bất động sản của Trump thường được bán hoặc cho thuê với mức giá cao hơn nhiều so với mức giá bình quân trên thị trường.

Khi chúng tôi bắt đầu cho thuê tòa nhà số 40 phố Wall, chúng tôi đã phỏng vấn một số chuyên gia môi giới cho thuê muốn tham gia môi giới cho tòa nhà. Tất cả họ đều cho rằng trong tương lai có thể thấy trước, chúng tôi sẽ không bao giờ cho thuê được ở mức giá cao hơn 17 đô la cho mỗi feet vuông. Họ đã đưa ra cả đống những số liệu thống kê về giá cho thuê của các khu vực lân cận. Nhưng họ đã không tìm hiểu xem tòa nhà số 40 phố Wall khác biệt với với những khu nhà bình thường như thế nào. Chúng tôi cảm nhận được sự đặc biệt của tòa nhà số 40 vì quang cảnh nhìn ra cảng của nó và vì không gian các tầng của tòa nhà không bị chia tách và chúng tôi đã đúng. Hợp đồng cho thuê tòa nhà số 40 phố Wall đầu tiên được ký kết với một công ty tài chính lớn với mức giá 23 đô la trên một feet vuông. Hơn thế giá thuê bình quân của tòa nhà là trên 30 đô la cho vuông.

Đừng lạc lối bởi cảm giác hợp lý. Điều này thường do những người bán nhà tạo ra. Họ che đậy và thêm thắt cho các con số của họ bằng những thông tin mà họ lấy được từ những nguồn không minh bạch để tạo ra thông tin có vẻ đáng tin cậy. Hãy thận trọng với bất cứ thông tin chi phí hay thu nhập nào được đưa ra về bất cứ khu bất động sản nào mà bạn đang muốn mua và hãy tự xác minh những thông tin này.

Donald Trump – Chiến Lược Đầu Tư Bất Động Sản

Nguồn: Internet

BÌNH LUẬN

Please enter your comment!
Please enter your name here